2021小复盘之三：物流仓储进入战国群雄割据时代了，但冷链似乎还处于春秋时期

时间：2023-05-12 12:55:12来源：admin01栏目：冷链新闻阅读：

小复盘系列的第三篇，想关注下物流仓储冷链这个行业，过去一年发生的变化，以及对未来的或有启示。

引用下罗戈报告的图，物流其实是一个有些宽泛甚至模糊的概念，从仓储到配送，从跨境到快递，甚至物流科技，都纳入了这个范畴。

而我们讨论的起点，其实是从物流和不动产的结合点开始的。

在过去的半年中，我们讨论了普洛斯、万纬vs太古、京东vs宇培、顺丰vs嘉里等大牌机构的资本动作，也聊过一些有特点的企业（传化智联、海航冷链、新宁物流、荣庆、新夏晖等）。

物流冷链行业是最近几年的热门赛道，各种上市、并购频繁发生；在这次的小复盘中，清河不会贪大求全事无巨细做大事记，而是希望点出自己认为会对未来有影响的若干事件，或者思考机会在哪里。。。

计划聊下这几个话题：

是物流地产，还是新基建？

十四五冷链规划，是蓝海吗？物流与资本，永远是一对好CP

好，先铺垫这么多，咱们进入正文。

物流去地产化

强调新基建和供应链解决方案

发现了一个有意思的趋势，就是各家物流仓储投资机构都在重新定义自己，随便举几个头部企业的例子：

普洛斯

它说自己是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司，业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国及越南，资产管理规模超过1，200亿美元。

目前普洛斯在国内布局了68个城市，物流面积超过4000万平米；冷链业务布局了33个城市，面积大概是110万平米。

万纬

今年10月份刚刚调整了架构，万纬品牌下面分为了万纬冷链、万纬高标、万纬服务三个业务板块，说自己的业务是提供仓配一体化、供应链及科技相关服务，用智慧园区与算法能力提升客户供应链效能。

经过6年发展，万纬目前布局了46个城市，仓储规模1100万平米，其中冷链规模目前是国内第一。

京东

京东物流今年成功在香港上市，但其实有些人可能没有注意到，另一个京东系的平台正在迅速低调崛起，并且刚刚获得了华平的投资。。。而这个重资产平台，就是收购中国物流资产（宇培）的主体。相关文章链接：宇培

京东产发，它是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业合作伙伴提供现代化高标准仓库和一体化智能产业园、数据中心、新能源等的综合解决方案；还积极布局先进制造产业园、医药健康产业园、城市服务中心、商业文化中心、数字科技中心等，目前已在中国28个省级行政区实现布局。

目前京东自有仓库800座，面积约2000万平米；另有管理的云仓1400座，仓储总面积约1700万平米。

DNE（新宜东久）

之前有文章（相关链接：新宜东久）介绍过，孙老板在战略愿景这一块，拿捏的死死的，没有输过。。。

DNE将聚焦于工业与生物医药园区、城市更新、智慧物流与冷链、数据科技四大业务板块，要为中国新经济提供全方位、一体化的基础设施运营服务与解决方案，助力中国经济的产业转型和科技创新。

当然，也有没变的，比如易商。。。

易商

总部位于香港的ESR是领先的物流地产平台，并在数据中心领域日益拓展。

我们开发及管理的现代物流及工业设施遍布亚太区的主要经济体，包括中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度、越南及印尼。ESR目前的AUM是363亿美元，物流资产规模大约是2300万平米。

这企业的PR风格，就与沈老板的风格比较贴合。。。他和孙老板就完全是两个风格，分开，也许对两个人都好。。。

1.拥抱产业

这几家头部企业，尤其是普洛斯、万纬、京东、DNE，他们应该是最贴近和熟悉国内市场的机构（易商有点奔着国际化去的），不约而同、有意无意地都在淡化物流仓储地产商这个角色，而是强调新基建、供应链基础设施和解决方案服务商。

如果物流仓储业也有鄙视链，那么纯拿地开发盖仓库的这一群（都是从普洛斯安博嘉民那个时期和老外学的），可能是位于鄙视链的下游。。。千万不要低估政府的学习能力，领导们的见识水涨船高，有没有产业，有没有落税能力，是可以做到区别对待的。

2.拥抱政府

北京的物流用地已经断粮好多年了，2021年只推出了五块，京东一家就拿了一半，其中就包括位于大兴国际机场旁边的140亩。

拿地主体是京东与当地国资平台的合资公司，该园区为全国大型5G智能物流园区，总用地规模95076平方米，规划总建筑面积67824平方米，建设临空区京东智慧物流中心，具体包括3座智能化仓库及1座冷库，预计2023年竣工。

当地政府有多积极？随便举个例子，你感受下：这块地，京东是11月29日签订土地出让合同，一天之内就拿到立项批复、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；第二天也就是11月30日，正式开工。这放在以前，也就万达或者碧桂园这种超级追求高周转的房企才会和政府这么勾兑，没想到物流也这么搞了。。。

同期在大兴机场附近拿地做物流的，有顺丰的华北智慧物流总部基地，有美团生鲜冷链物流园，还有外资南洋食品贸易。。。你可曾找到传统的物流地产商？

3.也许是方向

我们三番五次强调普洛斯与供销社、中国邮政的联姻具有指向性意义，觉得万纬宁可换LOGO也要把地产字样去掉并不是矫情而是确有必要。赶紧拥抱产业，现在动手也不晚。。。

全国的供销社系统，有2600多家企业拥有冷链设施，总库容大约是600万吨，差不多占到了全国的十分之一吧。。。你感受下，普洛斯切了进去，这是多大的市场？

拥有产业，是加分，是增值，或者至少是自保。

政策利好冷链物流

一拥而上的有机会也有对手

1.利好政策就一定利好全体？

就在12月12日，国家发改委会同有关部门编制和发布了冷链领域的十四五发展规划，无论是行业，还是媒体，都感到非常振奋，认为行业快速发展的春天到来了。。。

既然发文要大力支持，就意味着这块肯定是存在明显的短板。。。其实，早在2010年国家就出台了支持冷链物流的政策，当时的政策出发点也是支持农业建设和农产品流通。这一块的市场潜力很大，相信大家都看得到，但是为啥十年过去了，成效并不如意呢？因为这个事情不容易搞呗。。。

与中心节点城市或者项目相比，产地仓你面对的一堆散户，规模大了就会利用率低，过于分散就会导致管理成本下不来，各种农民仓超级便宜可以随时打价格战，弄不好还会有形形色色的利益纷争或者龙城岁月。。。

就像是中国物流仓储10亿平米的存量，只有不到1亿平米是高标仓一样，国内的冷库生态也差不多。。。冷链委统计的这些冷藏仓储的数据里，估计有很大比例是各种形形色色的冷库，农贸市场的，供销社的，批发商的，流通企业的，甚至是农民手里的。。。

2.存在一定难度

与其费力不讨好，还是做点更容易的事情。。。逼害趋利的结果就是：过去十多年，国内的干支线仓运配已经得到了长足的发展，总体还是更靠近消费端。

还是引用下中物联冷链委的数据，无论是他们的冷库图，还是前面放的普冷、万纬的冷库分布图，差不多都是有“胡焕庸线”的存在。。。

而冷链的缺口，或者竞争机会，可能更多存在于两端，即靠近产地的最后一公里，和靠近消费者的最后一公里。

后者有社区团购、生鲜电商前置仓为代表的各路资本在虎视眈眈，而且消费者多数位于一二线重要节点城市或者都市群，区位上更接近中东部沿海，也更容易得到投资机构们的认可。

产地仓，绝大多数还是在中西部，这些城市量级与东部存在显著的落差，传统意义上并不是投资机构的偏好区域。

春风吹，战鼓擂，支持政策频繁出台，如何有效落地？这其实就带来了一个问题：谁会去下沉市场呢？

3.总有先行者

以快递为主的物流企业，反倒是动作最快的。。。无论是物流还是冷链，运营商都是追求仓运配一体化，只是把仓库/冷库看作是生产工具，自建、持有、租用，都是生意选择而已。

之前介绍过的京东物流，他们2014年开始打造自有的冷链物流体系，2018年成立京东冷链，主打一站式冷链服务平台，生鲜食品、医药物流都做，三网一体（仓储网-运输网-配送网）。

京东一直强调自建库，但依然可以租用，依然可以把物流仓储的重资产放在表外，实现基金化的开发和持有。按照他们现在产业园、物流、冷库都做的趋势，不排除往工业综合体的方向发展。

之前也介绍过顺丰，他们早在2012年就涉足了冷链业务，2014年设立顺丰冷运，主要做生鲜食品的一站式供应链解决方案。2017年成立顺丰冷链物流。

2018年，顺丰与夏晖成立合资公司，经营后者在中国区的供应链与冷链物流解决方案。夏晖是一家美国企业，是麦当劳几十年的冷链服务商。

经过数年发展，在冷库和冷链物流基础设施之外，已经拓展到了产地预冷、加工、冷藏和后端配送与销售；此外，也进入了医药物流领域。

如果说京东和顺丰都是深思熟虑、铺垫已久，那么几个快递行业的同行，就属于快速反应了。。。

2020年9月，中通快递表达了自己对于冷链业务的兴趣和构想，到2021年底，已经基本上完成了整体网络建设布局，实现了全国75%以上区县的覆盖。。。嚓，只用了一年时间呀，是不是有点夸张。

中通的套路是中心直营+网点加盟，依托本来就有的快递运配网络，迅速切入冷链业务，把产地仓、销地仓、网格仓都整合到冷链云仓网络里，以生鲜水产为主，涵盖了一地发全国、产销地仓运配一体化、销地仓配、前置仓配送等多种经营模式。

4.你的对手们

讲到这里，顺便说一句，2019年9月的国务院常务会议扩大了地方政府专项债的使用范围，在一系列基础设施和民生服务内容中，物流冷链设施也在扩容之列。

这意味什么呢？

意味着冷链物流基础设施可以作为地方政府合规融资的名义之一，2020年全国各地冷链物流专项债券的发行金额估计是120亿元以内，期限一般是15年，利率一般是在3.5%左右。。。但单一项目的融资金额平均只有1.3亿元。

2021年5月，农发行发行了冷链主体金融债50亿元，利率2.3%；这些钱，农发行会拿去向冷链物流投资项目提供政策性贷款，利率估计也就是3点几吧。。。

2021年10月，商务部和中国银行一起发布了支持冷链物流的通知，三年提供1000亿元的专项融资额度。

综合以上几点来看，各地的地方政府，也在积极发债融资建设冷链物流设施，而且还享受着便宜的类政策性贷款，冷链物流行业必然进入各方混战的形态。。。你的对手，有可能是物流快递运营商，有可能是供销社，有可能是普洛斯，也有可能是某一个区县的地方政府。

还有哪些值得关注

一级和二级市场都有看点

过去的一年，我们见到了若干行业内的上市与并购，资本与物流行业，如影随形。当然里面很多是物流配送企业或者物流科技相关的，单单是与仓储相关的，也有不少。有兴趣的朋友，可以看下之前的解读。

易商、乐歌、京东、宇培：物流巨头一连串并购整合的背后，能看到谁的手？

京东物流：您要的宇培已经下单成功，快递李小哥将送货上门请注意查收

有得必有失，有予必有求，地产基金这行业已经内卷得快成球

除了上述巨头之外，还有哪些机构值得期待呢？

远洋

远洋通过几年的积累，在2021年，取得了爆发性的增长，在物流板块的投资于募资都取得了长足发展。

2021年10月18日，远洋资本有限公司联合GIC发起设立4亿美元物流地产私募基金。本基金为半盲池基金，总规模4亿美元，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。远洋资本担任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金日常运营及管理。远洋资本旗下子公司“远洋物流”将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

这里面提到的“远洋物流”，刚刚在2021年4月以全新品牌亮相，它的前身是成立于2017年的远泽物流，从事物流地产全周期开发和管理；本来是投资管理20余个物流地产项目，在管面积近250万平方米；经过与红星的交易，数据变成了在管项目40多个，在管面积400万平米。

是在香港、新加坡还是内地发行REITs，还是单独主体去香港上市，都是可能的选项。

龙地

龙地是黑石在2017年设立的物流平台，短短三年多的时间，目前管理的物流设施面积已经做到了大约500万平米。

之前咱们介绍过，龙地引入了新的CEO，黄老板之前是做并购投行的，估计黑石请他来的意图，也是要不断买买买吧，拼命做大规模，及早寻求上市。。。实际情况也是这样，黑石应该是目前物流市场上最活跃的买家，募集了几十亿美元的钱，投资压力不小呢。。。